Di Marino Iannone[1]

Di seguito l’esposizione di un contributo scientifico che analizza le frizioni tra autonomia privata e sistema della pubblicità immobiliare.

1. L’osservatorio romano: tra fatto e sistema Il recente dictum del Tribunale di Roma (9 dicembre 2025, n. R.G. 18193/2023) si offre come una lente d’ingrandimento su una frattura strutturale del nostro ordinamento: l’efficacia dell’accordo di mediazione che accerta l’usucapione ai sensi dell’art. 2643, n. 12 bis, c.c.. Questa pronuncia, benché ancora inedita nei circuiti editoriali, permette di ricostruire criticamente il dialogo tra la giurisprudenza di legittimità — con lo sguardo rivolto alla recente Cass. 9 gennaio 2025, n. 565 — e le riflessioni della dottrina notarile. Il tema centrale è la resistenza di un’impostazione che riduce l’accordo a un mero negozio di accertamento inter partes, contrapposta a visioni che ne enfatizzano il potenziale nel quadro della mediazione obbligatoria. Si profila, tuttavia, un’asimmetria strutturale tra il modello giudiziale e quello mediato, che rischia di svuotare di significato l’opzione legislativa per la mediazione nei conflitti sui diritti reali. Senza correttivi mirati e un rafforzamento dei controlli notarili, l’accordo di mediazione sembra destinato a rimanere un istituto “minore”.

2. Anatomia di una controversia: i nodi dell’usucapione negoziale Il caso esaminato dal Tribunale di Roma appare paradigmatico: gli attori invocavano l’acquisto a titolo originario di due immobili, forti di un possesso ultraventennale e di un verbale di mediazione in cui i proprietari formali riconoscevano l’intervenuta usucapione. La richiesta includeva la cancellazione delle ipoteche iscritte dall’Agenzia delle Entrate Riscossione. Ma qui si incontra il primo ostacolo: il verbale mancava dell’autenticazione notarile, risultando così non trascrivibile ex art. 2643, n. 12 bis, c.c.. Questa vicenda costringe a riflettere su quattro snodi cruciali:

• Il valore probatorio: può un verbale di mediazione, pur non autenticato, dimostrare da solo il possesso ad usucapionem richiesto dall’art. 1158 c.c.?
• La natura negoziale: quale veste giuridica indossa l’accordo? Si tratta di una transazione, di un negozio di accertamento o di un semplice riconoscimento di diritto?
• Il piano pubblicitario: in che modo l’assenza di autentica ne pregiudica la funzione probatoria e la trascrivibilità?
• Il rapporto con i terzi: è possibile opporre tale accordo al creditore ipotecario che ha iscritto garanzia anteriormente? Il Tribunale di Roma si allinea alla linea rigorista della Cassazione (Ord. n. 565/2025), negando l’opponibilità dell’accordo al creditore ipotecario e confermando che l’usucapione negoziale non estingue l’ipoteca precedente.

3. Il cuore della decisione: la forza (limitata) dell’accertamento convenzionale Chi agisce per l’usucapione deve farsi carico di una prova rigorosa: un possesso pacifico e inequivoco nel tempo. La sentenza romana ribadisce un principio di realtà: il solo verbale di mediazione non può sostituire i riscontri oggettivi necessari. Ma è sufficiente questa sanzione a modificare gli atteggiamenti consolidati? Forse no. Se attribuissimo all’autonomia privata il potere di “creare” il possesso attraverso una mera dichiarazione, scardineremmo la natura legale dell’istituto. La ratio decidendi qualifica l’accordo come un negozio di accertamento a efficacia meramente obbligatoria tra le parti. Come sottolineato anche dallo Studio CNN n. 6/2023/M, l’accordo non è il “titolo” della proprietà, ma uno strumento per cristallizzare una situazione preesistente. Esso non gode della “retroattività reale” propria della sentenza e, rispetto ai terzi, rischia di apparire come un atto tamquam non esset. In questo senso, l’accordo di mediazione non è — né può essere — un “clone” della sentenza, poiché è espressione di autonomia privata e non di potestà giurisdizionale.

4. Il quadro normativo: un’architettura in cerca di equilibrio La decisione si muove all’interno di un’architettura normativa ben definita, che poggia sull’art. 1158 c.c. per il possesso e sull’art. 2643, n. 12 bis, c.c. per la pubblicità immobiliare. Il sistema è retto dai principi di priorità e continuità delle trascrizioni (artt. 2644 e 2650 c.c.). Tuttavia, l’attuale orientamento giurisprudenziale privilegia nettamente la tutela dei terzi — e in particolare del creditore ipotecario — rispetto all’effettività della mediazione. È una scelta che protegge dai rischi di collusioni abusive, ma che merita una giustificazione più profonda alla luce degli obiettivi di deflazione del contenzioso perseguiti dalla riforma della mediazione.

5. Il confronto scientifico: tra ortodossia notarile e spinte valorizzanti Il dibattito è acceso. Da un lato, la dottrina notarile definisce l’accordo di mediazione come un istituto “minore”, privo di componenti dispositive e subordinato alla catena delle trascrizioni. Dall’altro lato, parte della dottrina civilistica, come Amadei, ne sottolinea la potenziale forza sistemica: l’accordo riconosce un diritto reale e potrebbe stabilizzare i traffici giuridici ben oltre il rapporto interno tra le parti. La sentenza di Roma, purtroppo, ignora questo secondo filone, rinunciando a un dialogo teorico che sarebbe stato auspicabile per un istituto ancora in fase di assestamento.

6. L’asimmetria del sistema: perché la mediazione rischia il vicolo cieco Emerge qui l’asimmetria più critica: nel processo, la sentenza di usucapione ha efficacia erga omnes e, tradizionalmente, produce un acquisto libero da pesi. In mediazione, il risultato resta “precario”, condizionato dalla continuità delle trascrizioni e inopponibile ai creditori ipotecari. Questa disparità rende irragionevole l’obbligatorietà della mediazione in questa materia: il cittadino investe tempo e risorse per un titolo “di serie B”. Si consideri inoltre il profilo del litisconsorzio: se in giudizio il creditore ipotecario deve essere necessariamente chiamato, in mediazione la sua partecipazione è facoltativa. È evidente la disarmonia: lo stesso effetto sostanziale è sottoposto a presupposti diversi a seconda della sede, minando la fiducia degli operatori nell’efficacia degli strumenti ADR.

7. Oltre la crisi: percorsi per un’effettività possibile Quali prospettive si aprono? Sul piano legislativo, si potrebbe ripensare l’art. 2643, n. 12 bis, c.c., prevedendo che l’accordo, se accompagnato da garanzie notarili e dalla partecipazione di tutti i titolari di diritti reali, produca effetti analoghi alla sentenza. In assenza di riforme, la giurisprudenza potrebbe comunque valorizzare il verbale come prova robusta (al pari di una confessione) della qualità del possesso. In definitiva, se vogliamo che la cultura della mediazione fiorisca anche nel cuore della proprietà immobiliare, non possiamo permettere che i suoi frutti rimangano confinati in una “subalternità strutturale”.

[1]   Avvocato Cassazionista del Foro di Napoli. Giudice disciplinare forense della Corte di Appello di Napoli. Responsabile scientifico e responsabile dell’organismo di mediazione Adierre Cameco Srl. Formatore e mediatore civile e commerciale esperto. Vice-presidente di MedItalia, Rete di O.d.m ed E.d.F. – Articolo redatto per conto di Adierre Cameco Srl